【专家】中国轨道交通商业如何发展？听听专家怎么说

    中国轨道交通商业如何发展？听听专家怎么说

近年来，随着城市轨道交通建设的推进，依地铁而建的物业不断兴起，成为各大城市新的开发热潮。

放眼国内外，从上海浦东、香港铜锣湾到纽约华尔街、东京银座、伦敦金融街，这些物业都有一个共通点，就是依托地铁而建。而且，这些区域形成的商业街已经发展成为国际级的商圈，足以证明轨道交通带来的巨大商机和商业氛围。用“轨道交通商业能打通人潮、钱潮的任督二脉”来形容轨道交通的作用一点也不为过。

恰逢在轨道交通物业有不少代表作的花样年集团的“花样年商业全国战略发布会暨南京喜年花生唐社区商业3.0招商大会”上，有着轨道交通资深研究和专家身份的企业与市场研究中心主任、经济学博士，中国综合开发研究院市场研究中心主任，中国商业联合会专家委员会委员，深圳零售商业协会副会长与首席顾问——刘鲁鱼先生接受了记者的采访。就我国目前轨道交通发展的现状以及轨道交通商业的未来发展做了直观又深刻的阐述。

轨道交通引领城市发展

城市的发展离不开轨道交通，完善的轨道交通网络，不仅能加强城市内部以及城市之间的交通通达性，也能实现城市生活区和商业区的诞生和发展。对此，刘鲁鱼表示，轨道交通引领城市的发展，未来城市的发展是由轨道交通发展出来的。原来的不毛之地，会出现巨大的人口，巨大的商业体量，甚至在没有人口的地方会出现巨大的商业群落，这些可以做成特色商业，体量也会较大，因为消费者通过轨道交通快速的到达，不会受到地面交通的制约。

当被问及城市规划对轨道交通发展的影响时，刘鲁鱼告诉《联商网》，这是较大的问题，存在于任何等级和规模的城市中。一方面，对一些已经发展的较为成熟的城市来说，其成熟的早期规划是不可能周全考虑到轨道交通中，我国上海、深圳等高速发展的城市在最初是以发展经济为主，并未全面衡量整个城市的规划。另一方面，对还未达到规模的二三线，尤其是三线城市来说，也很少会考虑到轨道交通，因为无法预测其前景。

但刘鲁鱼还指出，换个角度来说，以当下我国城市轨道交通的发展现状来看，在城市发展中未规划轨道交通的地方，现在都有了轨道交通，事实证明，我国的轨道交通事业是进步的、发展的，而且不少地区和城市已经看到了轨道交通不应以单个城市存在，而因以多个城市共同推进的事实。以广佛都市圈为例，原来广州的轨道交通也不确定到底需要多大的体量，但是随着同城化的出现，广州的轨道交通范围已经超出了佛山，到了三水地区。

所以，我国轨道交通事业的未来发展方向，不仅要考虑到单个城市的轨道交通，还应该考虑到整个城市群的轨道交通，连成多个城市的整体推进。而且轨道交通不单指地铁，地铁只是一个城市范围内的，真正的轨道交通是一个区域性的。

轨道交通商业存在利益分配问题

与欧美国家、日本相比，我国的轨道交通上盖，特别是轨道交通商业发展相对滞后，这除了受城市最初规划不完善影响外，最大的难度是利益的分配。刘鲁鱼称，从全世界的轨道交通来看，其实是不赚钱的，除了香港。港铁的成功之处在于地铁的建设，盈利模式是轨道交通和上盖物业的同步开发，这种“地铁与物业综合发展”的经营模式，实质是港铁与政府共同规划和合作，将地铁建设、运营与沿线物业开发相结合的模式。而大陆的轨道交通是由轨道交通公司和商业开发企业合作开发的，这个里面就有个很现实的问题——利益的分配。因为轨道交通是一个几乎无法回收的投资，那么它的投资要通过上盖、广告等来回收，怎么去建立一个良性的利益分配机制，促使轨道交通和上盖的发展是最大的难点。

对商业而言，轨道交通的发展，一方面是能给商场带来人流。轨道交通是个人流量巨大的交通体系，任何一个商业落地其中，都会获得理想的人流效益。不过，刘鲁鱼也指出，人流不是影响轨道交通上盖的因素，轨道交通不存在人流量的巨大偏差问题，只是上盖的体量大小会有区别，而且上盖不只是商业，还应该有居住，有居住才有消费群体，所以轨道交通上盖也是个综合体。

另一方面，轨道交通还有个造城的效应。香港的新市镇就是轨道交通造出来的，轨道交通可以造出巨大的生活园区，这样也能给商业提供巨大的消费市场和群体。事实上，香港的每个地铁站都和周边的居住区和商业有紧密联系，地铁能给这些物业聚合人气，创造商机，而这些物业能帮助地铁公司获得不俗的报酬，进而投入到更多的轨道交通建设中去，双方互惠互利，良性发展。

可以预见的是，我国的轨道交通建设和轨道交通上盖物业的发展道路是曲折的，前路是光明的。

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